【房价】2012：从以价换量到一房难求

    2012：从以价换量到一房难求

盘点2012年楼市之前，不妨将目光拉回到两年前的2010年11月，彼时，“空军司令”侯宁与地产评论人陈宝存就房价对赌：到2012年底，北京房价将会跌50%。如果房价没有跌50%，输方请客，“不少于250人参加，花费不得少于2.5万元”。

有趣的是，2012年11月，赌约到期，“输家”侯宁表示取消赌局，并坚持不向高房价投降。两年间，北京房价不仅没有大跌50%，据相关统计数据，从2010年10月至2012年10月，北京新建商品住宅价格二环内涨51%，三四环之间上涨31%，四五环之间上涨27%。而上涨现象并非北京特有。

显然，如同没有世界末日一样，楼市亦难以预言。

2012年年初，全国楼市几近跌入谷底，就在人们感叹调控奇效并期望房价就此企稳之时，地方政府大打“擦边球”或明或暗放松调控政策，除部分触碰限购“雷区”的政策遭受叫停，地方政府的微调大部分被默许。

以致于，人们看到，下半年开始，全国楼市逐渐转暖，进入年尾，多个一二线城市均出现“房价恐慌症”、“抢房潮”、“日光盘”。同时，各地“地王”开始频现。一个“涨”字几乎概括了全国各地大部分市民对2012年中国楼市的普遍感受。

勾勒2012年房地产发展脉络可见：地方政策的暗自松动数度推升楼市成交量，中央则多次重申严格调控平稳市场预期。在各方博弈之中，人们对楼市的预期已经发生质的转变，不断出现的“地王”促使人们开始产生房价上涨的预期。楼市“量价齐涨”的数据背后，则凸显了限购之下中国楼市所面临的隐忧。

市场：低开高走

“2012年全国各地楼市成交量普遍上涨，东部沿海地区甚至翻番，一方面，与被长期压抑的购房需求集中释放有关，另一方面，也与旺盛的自住型购房需求规模超出预想有关。”

总结去年的楼市表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说：“这应该引起我们足够的重视，即使持续从严的楼市调控让投资投机需求黯然退场，但是如果没有足够的市场供应量应对，旺盛度超出预想的首次置业和改善型置业的自住需求，依然会使楼市调控面临巨大压力。”

可以看到，2012年全国楼市呈现了“低开高走”的市场轨迹。年初，楼市持续低迷，库存居高不下，促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略，全国房价在一季度全线回落。并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。

随着价格的回落，观望已久的刚性需求开始入市。6月开始，楼市迎来调控以来的第一个成交高潮，房价悄然回调，市场呈现平价放量的成交态势。

对于开发商来说，今年前三季度是极为纠结的一段时日：库存加大、银根缩紧、限购持续、买房人持币观望……即便是开发商们无比期待的“金九银十”，亦未出现火爆景象。彼时，有开发商表示，到了8月份还没有完成半年指标，完不成任务似乎已成板上钉钉的事。

然而，“银十”过后，楼市突现火爆，全国主要城市房地产市场迎来集中爆发，销量上升、价格止跌，买房人结束观望果断出手，加上各大开发商通过“挤牙膏式卖房”、“饥饿营销”等手段造成房荒担忧，一房难求的局面最终在2012年底出现。

国家统计局数据显示，2012年1到11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是今年内首次实现累计正增长。与此同时，房地产开发投资涨幅也在经历了长时间的回落之后重新反弹。数据同时显示，11月份70个大中城市新建商品住宅价格比10月上涨0.26%，从环比数据来看已连续上涨6个月，且11月涨幅明显扩大，其中一线城市涨幅显著。

年末，北上广深等一线城市甚至出现个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发了购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

政策：地方与中央博弈

政策层面，这一年来，虽然中央层面一直坚守调控政策不动摇，但是由于调控所带来的住宅市场与土地市场的冷清，使得极度依靠土地财政的地方政府陷入收入窘境。因此对于地方政府来说，在不违背调控大前提的背景下打“政策擦边球”成为共识。

这一现象开始于2011年的下半年，并且在2012年进入密集微调期。据亚豪机构统计，先后有上海、杭州、重庆、成都等30余个城市出台楼市微调政策，微调内容包括放宽购买条件、普通住宅标准认定、税费优惠以及购房补贴等。此外，还有近30个城市调整了公积金贷款政策，或提高最高贷款额度，或延长还款年限。

这些微调政策，绝大部分被“默许”。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，像普通住宅标准重新认定、提高公积金贷款上限等这些措施多针对“刚需”类客群，仍是在满足合理住房需求的范畴内，并未违背“打击投机、扶持自妆的中央政策基调。而在此之前的调控政策不仅抑制了投资投机类的住房炒作，很多自装刚需”客户也被“误伤”，为促进住房市场的合理化发展，中央政府也并未对这些地方微调行为进行“打压”。

事实上，2012年未有严厉新政策出台，中央更多的只是通过舆论施压的方式，表明政策从严的总基调。下半年中央派出国务院督查组检查各地房地产调控政策执行情况，随后便是税务总局、国土部、住建部等部门发言人的密集表态。据统计，去年中央强调调控不动摇60次。4次提及“决不让房价反弹”。房价合理回归被提到156次。2次提及问责。如此高压下，市彻是迎来阵阵“暖风”。

　　基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，今年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。业内人士指出，由于我国购房需求仍然较大，且以现阶段限购、限贷的方式很难完全抑制投机性需求，因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素，形成“组合拳”。来源中房报)