【房价】开发商频出新招 高端新盘房价不降反涨

    开发商频出新招 高端新盘房价不降反涨

一套109平方米的一居室，从户型图上看，暗厨暗卫，除了西侧的一排落地玻璃窗外，其他三面都没有窗户，也不通天然气。七月，位于东三环cctv央视新址旁的首创禧瑞都（论坛新闻视频）项目就要开盘了，现在已进入正式排号阶段，均价每平方米68000元，109平方米的一居总房款在741万元左右，比顺义、昌平的一套独栋别墅还要贵。

延期开盘、无理由退房、试探性折扣，端午节以后，京城的一些新开盘项目，终于迈出了降价的“小碎步”。虽然绝大多数都是“毛毛雨”般的99、98折，但持续萎靡的成交状况，正渐渐撕开着开发商死扛的心理防线。不过，本报笔者调查发现，相对于降价上的谨小慎微，开发商们在涨价上更加随性大胆。首创禧瑞都、银河湾（论坛新闻）、融华世家（论坛新闻），几个本月底或下月初即将开盘入市的住宅项目，目前都开出了超过40000元的销售均价，均比上一期有不同程度的调高。尽管各家对于涨价原因的解释各不相同，但动辄20000元乃至30000元的涨价幅度，却令人咋舌。

★搭车涨价型

代表楼盘：首创禧瑞都

涨价理由：cbd东扩后的稀缺性

上周六下午3点，位于东三环首创禧瑞都项目售楼处，空空荡荡得异常安静，只有前台的接线小姐在和朋友煲着电话粥，销售人员则都躲在休息室里没有露面。笔者成为了现场唯一的一位“看房人”。

自从2009年5月和8月开过两栋楼后，首创禧瑞都就再也没有对外推过盘，直到端午节前，开发商才传出要开出天瑞1号楼的消息，精装修，共184套房源，包括110平方米左右的一居和175平方米的三居，2011年5月交房。“现在就在等预售证，预计7月初才能开盘。”销售人员告诉笔者，对于高价盘项目，市住建委现在一个月就只批一个，所以原本6月的开盘计划延迟了一点儿，“但均价已经定好了，每平方米63000元至68000元，全款99折、按揭97折。现在开始接受排号，可以先选房，而且在房价上可以享受一个‘内部认购价’，在原折扣基础上再享受97折。”

每平方米68000元的均价，令笔者吃了一惊。根据焦点网的统计数据，在2009年7月20日至12月30日之间，首创禧瑞都的均价还是每平方米38000元，而北京市房地产交易管理网的已签约均价统计中，每平方米的价格是36732元。短短半年时间，每平方米的开盘价就增加了30000元，几乎就翻了一番。

“肯定是要涨的。cbd东扩了3平方公里，作为这个区域内唯一的一个聚合型住宅项目，我们的稀缺性毋庸置疑，升值潜力太大了。”对于笔者在价格上的惊讶，销售人员立即展开了一张cbd东扩规划图，销售人员委婉地告诉笔者，因为遇到楼市新政的调控，北京目前整个楼市的状况都不是很好，所以开发商此次定价已经没有标得太高，还给予了折扣优惠，68000元的均价是很划算的了，很多客户都抢着要哪。

点评：华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎告诉笔者，高端住宅的开发商在定价逻辑上与普通住宅完全不同，追求的不是性价比，而是资源的唯一性。对于首创禧瑞都项目，地段是它的核心资源，定价越高，给购房人的感觉就是升值空间越大。而且，本轮的新政调控，主要针对是投机型买家，对于手中持有大量货币的高端住宅买家，影响并不大。“不过，这种豪宅的稀缺品质是否真的属于稀缺，升值空间又有多大，这都是值得商榷的问题。”

★借故精装型

代表楼盘：银河湾

涨价理由：装标达每平方米20000元

近日，号称全市最贵装修的银河湾项目传出即将对外开盘。

上周末，笔者来到银河湾在大山子环岛的售楼处，一进门，迎面而来的假山和喷泉，以及来来往往的施工人员，显示着整个小区还在施工中，但看房人只有稀疏的一个两个。销售人员告诉笔者，项目二期的四栋楼盘，下个月初就将正式对外开盘销售，但现在个人也可以签约认购，均价每平方米48000元，主力户型为两居和三居，也有少量一居，定金30万。“48000元算是初期认购的折扣价吧，估计到正式开盘时，均价有可能提到每平方米55000元。”

在样板间中，笔者看到了玉石铺就的地面，据称是由缅甸等地空运而来的整块玉石专人打造而成。“去年中旬我们销售了一期的三栋楼，但装修标准不同，所以均价也就才每平方米20000元。”销售人员主动向笔者爆料，上一期的开盘价格比较便宜，但品质也相对一般。二期的四栋楼，开发商就提高了装修标准，每平方米的造价就达到了20000元，“可以保证地说，全北京市内，您找不到一家用玉石装修的楼盘，也找不到一家装修如此讲究高档的楼盘。我们要的就是让一切与众不同，所以这次开盘价定在了48000元，除去装修费用，一点儿也不贵。”

点评：业内一位专家告诉笔者，精装修也是开发商售楼时的一种营销手段，这样一来，不仅在楼盘项目上赚了购房者一笔，还可以在装修上再赚上一笔。其实，装修费的浮动空间很大，一般来说，每平方米6000元的标准可以报到10000元，8000元的标准可以报到20000元。如果真像销售所说，每平方米的装标已经达到了20000元，简直不敢想象，而且按48000元的均价售卖，开发商是要亏本的。以装修作为涨价的理由，只不过是开发商为自己找到的一个相对合理的说辞罢了。

★稳步上升型

代表楼盘：融华世家

涨价理由：四居室户型仅此一栋

相对于动辄两万、三万元的涨价幅度，6月初才开过盘的融华世家项目，23日将再次开盘，涨价幅度就相对小很多，一个月内每平方米涨了3000元，属于稳步上升型。据了解，此次开盘的7号楼，是25层的小板楼，两梯两户，231平方米的四居，销售均价是每平方米42000元，精装修，明年6月入住。

笔者查看了焦点网上融华世家的历史销售数据，从2009年年底之前，融华世家的销售均价一直徘徊在每平方米27000元左右。到了今年3月份，伴随着楼市疯涨的狂潮，它的销售均价也一下子跳到每平方米36000元，之后每个月的价格就以每平方米2000元的增幅稳步上涨，6月初开盘的三居是每平方米39000元，而这次则变成每平方米42000元。

“为什么别人家都是大居室比小居室便宜，而你们家却反过来呢？面积越大单价越高。”针对笔者的提问，销售人员将涨价理由解释为，四居室房源套数少。“我们之前卖的几栋楼都是三居室，只有这次开盘的7号楼是四居室，就50多套。而且7号楼也是我们的楼王，配套也相对好点，自然均价也会高点，每平方米就多出3000元，已经很合理了。”

点评：“从去年开始，部分楼盘的大居室房源开始卖得贵起来。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎告诉笔者，开发商在营销中抓住了人们“买涨不买跌”的消费心理，将大面积户型的配套资源弄得稍好一些，然后在价格上再调高一些，从中获利。

专家预测

高端住宅不会一直位处高价

中原地产华北区董事李文杰分析，是因为宏观政策暂时还未对高端住宅产生太大影响。对于高端住宅的购买人群来说，绝大多数都是不需要贷款的人，受政策影响不大。而既然即使调低也不会让普通市民成为购买客户，考虑到前期业主对降价的接受能力，高端住宅的开发商自然会选择高价位开盘，新一期比前一期的销售均价继续上涨。“价格依然是上浮的，但我想等开盘后的销售状况，可能大不如前。”不过，这种高位上涨的趋势不会一直延续下去。

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