【房价】房东们还沉浸在房价疯涨的春梦中

    房东们还沉浸在房价疯涨的春梦中

北京神农投资总经理陈宇

过去十年，银行储户一直是活雷锋。他们拿着跑不赢通胀的利息，默默地补贴贷款买房的人们。而房价在这十年间翻番打滚儿，贷款买房加杠杆放大了本金收益，买房人轻松赚得百万、千万家产。而银行储户即便精打细算、滚存定期，最终也不过落得实际购买力缩水的结果。做好事不难，坚持一生做好事很难。银行储户十年如一日，助人为乐的精神实在感人。

当然，最近几年银行储户更加了不起，他们决定不再补贴买房人，而是直接救济地产商。数以万亿计的银行存款转向购买信托等银行理财产品。资金短缺的地产商通常以两位数的成本高息融资，经过银行和信托层层抽水之后，信托购买人落得6-8%的所谓固定收益。这下利息可比银行存款高。是的，但是如果借钱的地产商最终卖不掉房子可就有点麻烦了。

好在，银行储户们有了助人为乐的新伙伴。房东最近也加入了补贴大军。

就在周末，上海出台救市政策，房贷开始转向宽松。这可能是个信号，我们基本可以确定，房价已经见顶，而房东的资本回报预期正急剧恶化。宏观上的逻辑不必赘述，我们先具体看看，房东的处境是怎么个状况。

首先讨论一下基本的概念。众所周知的评价房价的指标有：房价租金比、房价收入比。在发达国家，这两个指标是相当有效的。因为发达国家的税法基本逻辑是均贫富：不动产作为居民主要资产，其长期升值的幅度应控制在与通胀大致相当的范围之内，不应使持有不动产的国民与未持有不动产的国民，因不动产价格的变化形成显著的贫富分化。以美国为例，房东须缴纳1-3%的房产税，税率定期调整，此外还有保险、供暖空调、整修维护、园艺等不菲费用，后面还有个60万以上须缴纳的遗产税跟着。巴菲特认为，不动产不值得投资。他在1955年花3.1万美元买的自住别墅，现在估值70万，60年账面估值涨23倍，而这期间的通胀接近9倍。如果扣除装修升级维护和税费等，年化收益跑输长期国债。但如果当年把3万美元给巴菲特投资股权，税前可以升值5万倍。因此，当大量中国贪官土豪脑洞大开跑到美国横扫房产的时候，解套的老美简直乐死了。

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