【房价】房东们还沉浸在房价疯涨的春梦中

    房东们还沉浸在房价疯涨的春梦中

北京神农投资总经理陈宇

过去十年，银行储户一直是活雷锋。他们拿着跑不赢通胀的利息，默默地补贴贷款买房的人们。而房价在这十年间翻番打滚儿，贷款买房加杠杆放大了本金收益，买房人轻松赚得百万、千万家产。而银行储户即便精打细算、滚存定期，最终也不过落得实际购买力缩水的结果。做好事不难，坚持一生做好事很难。银行储户十年如一日，助人为乐的精神实在感人。

当然，最近几年银行储户更加了不起，他们决定不再补贴买房人，而是直接救济地产商。数以万亿计的银行存款转向购买信托等银行理财产品。资金短缺的地产商通常以两位数的成本高息融资，经过银行和信托层层抽水之后，信托购买人落得6-8%的所谓固定收益。这下利息可比银行存款高。是的，但是如果借钱的地产商最终卖不掉房子可就有点麻烦了。

好在，银行储户们有了助人为乐的新伙伴。房东最近也加入了补贴大军。

就在周末，上海出台救市政策，房贷开始转向宽松。这可能是个信号，我们基本可以确定，房价已经见顶，而房东的资本回报预期正急剧恶化。宏观上的逻辑不必赘述，我们先具体看看，房东的处境是怎么个状况。

首先讨论一下基本的概念。众所周知的评价房价的指标有：房价租金比、房价收入比。在发达国家，这两个指标是相当有效的。因为发达国家的税法基本逻辑是均贫富：不动产作为居民主要资产，其长期升值的幅度应控制在与通胀大致相当的范围之内，不应使持有不动产的国民与未持有不动产的国民，因不动产价格的变化形成显著的贫富分化。以美国为例，房东须缴纳1-3%的房产税，税率定期调整，此外还有保险、供暖空调、整修维护、园艺等不菲费用，后面还有个60万以上须缴纳的遗产税跟着。巴菲特认为，不动产不值得投资。他在1955年花3.1万美元买的自住别墅，现在估值70万，60年账面估值涨23倍，而这期间的通胀接近9倍。如果扣除装修升级维护和税费等，年化收益跑输长期国债。但如果当年把3万美元给巴菲特投资股权，税前可以升值5万倍。因此，当大量中国贪官土豪脑洞大开跑到美国横扫房产的时候，解套的老美简直乐死了。

中国的情况则大有不同。我们的税法有点后知后觉。通常在初期更有利于资产持有者而不是劳动者。煤老板和地产商近年来的暴富多数得益于此。当然，不少买房的老百姓也跟着赚了些便宜。这种情况在四万亿之后达到顶峰。人们似乎只需要从银行把别人辛辛苦苦攒的钱借出来，贷款买上一套甚至几套房子，然后几年时间就可以轻松赚上几百万甚至上千万。而这样多的财富本来要一家人不吃不喝勤奋地工作一辈子才能赚到。什么是不公平？这就是不公平。当资本对财富的占有大大超过劳动，就形成资本持有者对劳动者的剥削。这要是回到从前，得有不少人被当作新兴城市地主阶级被揪斗吧。

好在房产税或者物业税已经提上议事日程。此外，市场这个无形的手也在悄悄起作用。不过，国际通行的房价租金比和房价收入比在当前中国不太适用。

此前在房地产上市公司，曾设计一些针对性指标来判断房价趋势。比如房租房贷比(简称：租供比)。这个指标的基本逻辑是：买房人主要有自住消费和投资两大需求。对于买房投资的，如果房租可以完全覆盖房贷本息，那么在首付后基本不需要追加现金投入，20年后赚套房，或者博取房价上涨。此时投资风险可控而预期收益高，适于买入房产。对于买房自住的，如果房租不能覆盖房贷本息，但尚能支付贷款利息。等于无息贷款以买代租，等贷款还清，房子归己，几十年就算白住，加上房价再多涨些可就是赚到了，此时也适于买方。再退一步，如果房租不足以支付本息，但是房价快速的上涨可以弥补支出，基本也可行。但是，如果房价滞涨或者下跌，同时房租不能覆盖贷款本息。则消费和投资需求都会受到较大抑制。通过长期跟踪租供比的数据，可以较有效地描述房价趋势。现在抽取一些典型的案例，来测算租供比的情况。

案例1：高端公寓

国奥村，均价6.6万/平米，三居200平米售价1320万，月租1.7万，以十个月租金估算其扣费后实际年租17万。如果房东是全款付清的，其租金与房价比低至1.3%。也就是投资回报率仅跑赢活期存款。如果是贷款的，看看专项指标租供比：假设3成首付，余额20年贷款等额本息还款，则租供比仅0.2，完全不能覆盖本息，每月现金流缺口达5.5万。如果房价不涨，房东20年内将支付银行利息735万。他的邻居如果卖掉房子，再返租回来，并用1320万投资。放余额宝年化可以赚55万，买神农复兴最近一年可以赚293万。如果房价5年不涨(这个可能性不是没有)，返租房客如果维持20%的投资收益(这个收益率在私募也不是没有)，到时候房客可以只用投资赚的钱就能把房再买回来。房东每年资助房客，这事儿听起来还真稀奇。

案例2：学区房

宇宙中心五道口华清嘉园，均价5.9万/平米，两居70平米售价413万，租金6500/月，扣费后年租约6.5万。租金与房价比1.57%。实在不比豪华公寓强多少。租供比0.25。完全入不敷出。如果用413万投资，买五年期国债年回报5.41%，收益22.3万。再添点都可以上哈罗公学了，难道非上清华附小？当然不是每个人都能全款付清，孩子要上好公校，家里只有首付的钱，那买也就买了吧，但是要小心啊，每月还贷要吃光一人半工资吧。

案例3：打工仔集中营

天通苑，均价2万，三居160平米售价320万，租金6000元/月，扣费后年租金约6万。租金与房价比1.87%。房东还好点，但话说打工仔真心苦啊。租供比0.298。谢天谢地，这个虽然严重超标，但总算接近历史经验之0.4的房价顶部数据了。天通苑的业主，如果卖了房子，拿这320万在成都二环边买套均价8000的房子，剩下192万是不是可以养老呢。

通过以上案例，我们可以看出：至少在北京出现了非常奇特的现象。就像当年老人们奋不顾身地非要把钱存银行补贴贷款人。现在房东也在奋不顾身地资助房客、赞助银行。人们似乎还沉浸在过去十年房价近乎疯狂的上涨梦幻中。而完全没有意识到，这种不公平的事情即将嘎然而止。未来三十年，老百姓的钱最好的出路还是在股市和债市。一个时代已经结束，还在春梦中回味的人，将面临资产缩水的风险。

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