【房价】北京房价今年只是跌多跌少的问题

    北京房价今年只是跌多跌少的问题

现在北京的房价是管理层的信心指数，用北京的价格拉住北上广深一线城市，进而防止形成全国房价暴跌的局面。典型的政策就是。

但北京的房价已经不可能挽救了。

从2014年全年北京新房价格看，在5月形成高点，这是最重要的一个位置，到去年年底均价从最高点跌去了每平方1200元左右。

以上的数据不能说明什么，未来依旧是可涨可跌的局面。

这必须要看租房市场，房租上涨说明需求还在放大，如果房租继续上涨，新房价格就会拐头向上，否则，说明需求已经饱和，未来等待的就是价格跳水。

这里的需求包含两个含义：第一，潜在的居住需求，比如，只要在北京工作的人，无论是白领、蓝领都要住房。第二，收入能否继续支撑房租继续上涨。两条因素合起来就是有效需求。

从《我爱我家》提供的一份历史数据上看到，2010年北京房屋租金同比涨幅为16.4%，2011年为13.5%，2012年为9.4%，2013年为7.6%，2014年房租同比涨涨幅为3.1%。

据我爱我家市场研究院统计，2014年北京住宅租金均价为3840元/套，2014年上半年北京的月租金均价为3839元/套，也就是说，2014年下半年，北京的房租是滞涨的形态。这种滞涨形成的原因，必然是有效需求无法继续推动价格，其次，北京的房子有相当一部分是投资房，看看房叔、房姐、老虎、苍蝇们被曝光后显示出来的房屋数量就清楚，随着时间的延续，投资房的数量不断放大(新房不断交付使用)，自然也在压制价格的上涨。

2015年开年，全市租金价格普遍比去年年底的租金下降了1%—2%，各写字楼集中区域的租金呈现环比小幅下降趋势，包括以往阳气最盛、最坚挺的中关村 金融街等地区，这种短期的下跌主要是和淡季有关，但也与长期的趋势有关。

去年特别是上半年，很多人说房价崩啊崩的。谈到北京的房价的时候，曾说过北京的房价在2014年看不见崩的痕迹(也预料到管理层会救市，虽然救市改变不了趋势，但可以延缓一定的时间，果然，四季度管理层奋勇救市)，就是因为租房市场的有效需求还很旺盛。有钱人投资买房，源于可以赚钱，赚的钱就是租房客的，这种财富转移还可以支撑房租的上涨。房租的上涨就是典型的标志。对于广大二手房主。来说，房价下跌的时候，可以选择出租，成交量下降和价格下跌，房主并不担心，既然不担心，哪来的崩盘一说？

从租房市场，就衍生出以下的逻辑：北京市2014年商品住宅(不含保障房)价格为24971元/平，以每套80平米计算，市值大约是200万。现在因为有效需求的因素，房租上涨的动力已经消失，如果每套仅得到3840元的月租金，没有了租金继续上涨和有效需求所推动的房价继续上涨的诱惑，它的纯收益率是3840*12除以200万=2.3%。最新的一年期存款利率是2.75%，意味着所有的房屋持有者是亏的。

这并未计算房屋的折旧，中国的房屋产权是50-70年。

所以，本人预计，2015年，北京的房屋价格仅仅是跌多少、怎么跌的问题，很可能开启跳水的模式。

一定有人说，人民币贬值，北京的房子可以保值。保值的前提是有新资金继续购买，以上的情形卖方和买方都清楚，资金为什么不去买美元、金银，而去买房子(避险)？甚至存款定期都比买北京的房子划算。何况，人民币贬值到一定的程度，就会加息，存银行定期的收益有希望继续增加，如果利率加到俄罗斯的幅度，还可以得到一点惊喜。所以，得给一个买房的理由。既然没有理由，无论人民币是跌、大跌还是继续小幅升值，北京的房子都是照跌不误，当然，下跌曲线的斜率，咱不知道。

我可不相信50万一平米的理论，这个世界上不仅仅有房子可以吸引货币，还有外汇、金银、粮食、高利贷等等。

资本逐利的本性不会变，总会走向最合理的地方，而北京的房子，现在是最不合理的地方。

只有两种情形可以让北京的房子下跌的动力消失甚至上涨，第一，人民币跳贬，这样就可以一次性释放下跌的动力，但基于房屋是流动性不太好的市场，房价就会被冰冻住。第二，全球其它地区普遍出现动荡，而北京保持安定。这种可能性有多大？我看不大。第三，贫富差距继续恶化，有利于支撑北京的房价。

本来说过，不再说房子，可是，如果把北京的房子说成房子就错了，北京的房子既是中堂大人的信心支柱，也是最底层屁民中多头的信心支柱。这个信心支柱并不是体现在房地产市场，而是遍及股市、汇率、财政等所有方面，当北京的房价不支的时候，最先恐慌的就是这群人，而不是本博里面的所有朋友。