【房价】房地产风险释放困难 中国房价能否“软着陆”

    房地产风险释放困难 中国房价能否“软着陆”

温总理最近在天津考察时指出当前宏观调控面临两难问题，他在强调坚持适度宽松的货币政策的同时，再次表达了中央坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。这也能看出，现在房地产市场的 “风险释放”依然非常困难。我认为其中一个明显特征就是上下没有形成共识，甚至有一些对“平抑楼价”的见解，值得商榷。

问题一：增加经适房和廉租房能平抑房价吗？

我认为这是把两个不同性质的问题在混为一谈，尽管它们有一定的联系，但是，我们应该看到，今天房地产价格上涨，是人们追求财富增长的利益驱动所导致的结果。

也就是说，只要市场有充裕的流动性需要对它有效地“管理”，只要人们对未来通胀的预期不减，只要百姓都看到只有房地产市场的高收益才具有可持续性，那么，人们把收入转变成房产的冲动就丝毫不会减弱，这是房价上涨最大的 “刚性需求”！而“城市化、国际化”等概念，只是市场为了建立 “未来房价会不断上涨”的预期而需要的材料。

今天对处于人均年收入还只有3000美元的社会发展阶段、社会保障的后顾之忧无法有效缓解的的中国来说，民众想尽快完成财富原始积累的这种冲动是不容忽视的。正因为这样强大的驱动力存在，地方政府利用批发土地获益、开发商唯利是图等行为，才会受到大家严厉的谴责，但大家靠房地产这样一个唯一的大众投资渠道 “赚钱”的性质，不会因为政府增加有限的土地供应，或严惩开发商和企业囤地囤房的行为而出现实质性改观。

总之，只要大众资金源源不断地进入可供投资的房地产市场，房价就会一直涨上去。除非房地产市场只有收益没有风险的格局真正被打破，从而回到金融投资的基本原理中：高收益一定面临高风险，否则这个市场将是扭曲的，一定会走向崩溃。

问题二：经济发展离开房地产市场很难繁荣？

我认为这是把“因”和“果”的关系颠倒了。如果一个国家把主要的资源投入到一个今天以金融投资目的为主的房地产市场，满足暂时在经济基本面较好阶段所表现出来的对gdp增长有积极贡献的 “利好表现”，那就等于完全是在利用“药效发挥的阶段”来麻醉自己。

如果今天这场游戏参与者中，不仅涉及越来越多的大众、开发商、游资，还包括本不应该兴师动众加盟的地方政府、非金融企业和支撑中国经济命脉的银行业，那么，支撑中国经济发展的健康活力的 “可持续性”就会大打折扣。最后，因为不敢接受它们所认为的“恶果”出现，只好现在想方设法维持原状。因为在某些人眼中，中国经济已经到了大部分资源都集中到了房地产及其相关的产业的地步，所以真的出现了房地产市场衰落，经济就会带来“硬着陆”的结局。于是，目前所有的调控，可能就是在寻求市场的“让步”和“理解”。显然，这丝毫不是“释放风险”的做法，而是更加让市场感到唯有这个投资渠道才是创造个人财富的最好平台。政府的“软肋”让市场更是得寸进尺：政府越调，房价越涨。

如果我们的地方政府现在真的像社会所说的那样，离开了土地批租的权利就没有生存的空间，我们的企业无法找到和房地产媲美的商务环境，我们的银行根本经受不了房地产市场的调整，那么，中国实体经济只好维持现在的状况--中央政府搞经济（无法退市），地方与市场争财富（挺房价），这样发展下去后果不堪设想。

问题三：抑房价的决心和力度决定楼市和经济未来的命运？

乍听上去，我也同意这样的说法。但是细想一下，这次宏观调控还是治标不治本。因为民众财富积累的问题不解决，房价下来了，金价还会大涨，甚至出现“大蒜泡沫”等资本市场泡沫。

提供安居环境固然重要，但是，我们应该看到更为关键的，是人们对未来没有财富积累所带来的心理恐慌问题。有专家说，先通过扶持房地产市场让大众完成其原始财富积累，然后再做进一步结构调整不是更好吗？问题是，这样做随之而来的就是中国经济产业空洞化。即使房地产投资准入门槛较高，人们也会拼命往里拱。这就会出现当我们在社会上看到央企圈地、地方政府高价拍地、炒房团大手笔购房等现象时，民众表现出来的强烈情绪和内心深处的不安感，由此进一步带来社会大众购房的“羊群效应”。一句话，只让少部分人参与财富积累的做法是根本不可能的，这样会带来更为严重的收入差距。

总之，要拿出智慧（收缩银根、推出物业税等），缓解通胀预期，挤掉资产泡沫，让投资回到“高收益高风险”的常理中来。最近，政府出台政策鼓励民间资本进入国家的一些核心重大产业，以此来增强中国经济发展的活力，从这种“有保有压”的做法中，我们尤其能够感悟到政府对“治本”问题的重视。

问题四：政府是楼市繁荣的最大得益者之一，不会让房价大跌？

这一观点，似乎有一定的说服力。的确，政府是希望房地产市场的泡沫膨胀能够“软着陆”。

但是，我们不能违背经济学的内在规律，当社会的投资愿望无法减弱，当人们看到房价的波动十分有限，买房群体非但不会收敛，反而会随着政府政策的逐步收紧而动作加快--害怕拖到以后再去投资，成本就会更高。同样，投资转变为“投机”的现象也开始随着调控的强化变得越来越多，上午买下午提价卖，生怕今后赚不到钱。这样的财富冲动直到政府控制购房交易的力度不断加码，风险释放的可能性不断增大，最后到集体“离场”现象出现为止。当然，也不排除一些官员所说的那样，政府可以暂时限制大部分人进场，来控制无法抑制的“需求”增加。不过，我认为今后这些“刚性需求”一定还会寻找机会去钻政策的空子。

我想说的是，今天在如此强烈的投资冲动面前，在市场化程度已经很高的情况下，政府要让房价“软着陆”是何等的艰难。除非市场配合政府不再提价，甚至部分让利，寻求一个双方都愿意接受的“纳什均衡”--不至于最后出现两败俱伤的结果。但问题是，这样“不出现大跌、又要控制它大涨”的结果，实际上能做得到吗？即使暂时做到，今后能够持续吗？