【房价】三季度楼市调控政策有望直指房价

    三季度楼市调控政策有望直指房价

6月25日，国土资源部总规划师胡存智在2010 房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这与今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

政策：“新国十条”短期未达目标

全国工商联房地产商会会长聂梅生日前表示，房地产企业受调控影响，在今年3月份资金充裕度从1：1.67下降到了1：1.42，随着调控政策，尤其是信贷政策步步紧逼，开发商资金链已经受到威胁。

与此同时，2010年1-5月份，房地产投资 13917 亿元，同比增长38.2%。5 月当月房地产投资完成3985亿元，同比增长19.4%。

这些数据说明：一方面全国固定资产投资尚未受到房地产调控影响而出现投资下降，反而影响经济增长。另一方面也说明房地产月投资规模在迅速下降，中央如果不能抓紧时间稳定市场预期，打破政府和开发商博弈的僵局，则中央政府难免在房地产调控当中陷入被动。

现状：房价未降租金涨

“新国十条”实施以来，各地房产风声日紧，各大楼盘推迟开盘者有之。附送管理费、送装修费的有之。部分打折的也不鲜见，但多数房产商仍然坚持目前的价格，部分热点城市的房价仍旧一路上扬，根本看不到房价下跌或者暴跌的迹象。

以安徽为例，日前该省发改委一份月度分析报告指出，虽然5月份该省房地产投资数据仍有较高的增幅，但是当月房屋销售额增速大幅度下降，下半年房地产投资和销售情况不乐观。消费者购房热情遭遇重创，市场观望情绪浓厚，但这种两强博弈的局面至今没有看到赢家，而令人意外的是全国多个重点城市的房租价格此时却强势上扬。

据有关数据表明，近段时间以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10％，广州部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅甚至达到20％。该局面的出现让很多蚁族对中央的房产调控政策产生质疑，也寄希望政府再出重拳，强势打压房价，提高保障性住房的比率，从根本上解决普通居民的住房难问题。

业界看法：调控措施贵在落实

地产界普遍认为国土资源部的新政策指明了第二波楼市调控政策的方向。中国房地产学会副会长陈国强表示，楼市第二波调控并非意味着要出台很多新政策，“新国十条”已经是对症下药的政策了。只是“新国十条”当中有很多具体政策执行不到位，有的地方政府甚至没有出台实施细则。

有知情人士说，前不久国务院召开的经济形势分析会议上，部分央企房地产企业代表再度被问政。“中央对房价问题和房地产投资问题十分关注。”该知情者称，新一轮房地产调控是基于几个方面考虑的：其一是“新国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行，才能见到效果。其二是北京等一线城市房价没有出现明显下降，距离“新国十条”调控预期目标仍然有差距。

中央政府：国土部、住建部动作频频

国土部等部门虽然没有官方承认“第二波房地产调控”的说法，但中央有关部委和地方政府，近期频频出台落实“新国十条”和稳定本地房地产市场的文件。

国土资源部部长徐绍史表示，土地供应政策要创新机制，不再局限于仅从满足需求的方面进行调控，要从供需双方进行差别化的土地、信贷政策调控。

这是土地政策继年初由“保增长”转向“有保有压”之后的又一次“变调”。

除了国土资源部以外，记者获悉住建部也在积极摸底调研房地产市场情况，加快地方房地产信息管理系统和预警系统的建设。国家税务总局正在加紧督促各地落实土地增值税清算问题。

地方政府：迫于压力将出台实施办法

“新国十条”之所以落实不到位，很大程度上是因为地方政府没有出台具体的实施办法，尤其是第二套住房和第三套及以上住房贷款政策的执行，将严重影响地方房屋销售和房地产投资。

随着中央督导和调控力度的不断加大，地方政府也开始让步。近期，宁波出台“二十一条”和福建省稳定房地产发展的“六点意见”中，均制定了具体的实施政策。山东省也于出台“意见”，落实“新国十条”。

后市影响：今冬明春市场冲击将现

期房销售给建材行业的厂家和商家提供了一个缓冲期，加之地产商资金投入在上半年并未大幅削减投资规模，所以，上半年建材的工程销售并未受到大的冲击。但多数商家认为下半年和明年春天将面临巨大挑战。

近日又有消息称，随着商品房存量的不断上升和政策预期持续收紧，万科地产在下半年将不排除降低开工量的可能。这个信号一经披露，立即引起业界的高度关注。建陶卫浴厂商也要做好应对工程渠道销量萎缩的准备。

市场危险来临之时，往往会成就一批实力企业，随着今冬明春房产市场的走低，哪些实力企业将脱颖而出，值得行业关注。